ExÜ vom 12.09.2014

Sachverhalt

E ist Eigentümer eines Miethauses. An dem Grundstück, auf dem sich das Haus befindet, bestand bis vor kurzem ein Nießbrauch zugunsten des N.

N hat seit 15 Jahren eine Fassadenfläche des Hauses an M zur Anbringung von Fassadenreklamen vermietet. Die Miete wurde in dieser Zeit nicht verändert. Nach dem Mietvertrag mit N war M zur Untervermietung der Fassadenfläche berechtigt. Er vermietete vor 10 Jahren einen Teil der Fassadenfläche an die Fa. X weiter, die dort ein Plakat für ihr Unternehmen anbrachte. Nach dem Mietvertrag zwischen N und M war die Fassadenmiete für das jeweilige Jahr im Voraus jeweils zum 1. Januar zu entrichten. M war ein säumiger Zahler und musste von N nahezu jedes Jahr gemahnt werden. Mitunter leistete er die Miete erst nach mehreren Mahnungen zur Jahresmitte. Im Jahr 2002 kündigte N dem M deshalb fristlos. Als M daraufhin zahlte, verzichtete N aber darauf, die Beendigung des Mietvertrages gerichtlich geltend zu machen, und beließ es bei der Nutzung der Fassade durch M. Das säumige Verhalten von M mit der Mietzahlung setzte sich gleichwohl fort, nur zwei Mal zahlte M termingerecht. Der Mietvertrag zwischen N und M hatte eine Laufzeit bis zum Ende des Jahres 2010. N übersah den Ablauf des Mietvertrags, und M und X setzten die Nutzung der Fassade weiter fort. Im Jahr 2012 vermietete M einen weiteren Teil der Fassade an die Fa. Y für Werbezwecke. Y leistete die Mietzahlungen an M. N wurde über die Weitervermietung an Y nicht informiert. E bemerkte die weitere Untervermietung erst im Juni 2014. Alle Beteiligten haben ihre Mietzahlungen für das Jahr 2014 bereits erbracht.

Im Mai 2014 verzichtete N auf den Nießbrauch, und E verkaufte das Grundstück im Juli 2014 an die K GmbH, deren Geschäftsführer A ist. Am 1.9.2014 wurde die K GmbH als neue Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen und übernahm zugleich Besitz, Lasten und Nutzungen an dem Grundstück.

A möchte das Haus grundlegend sanieren. Die Sanierung soll auch die von M bzw. X und Y genutzte Fassade erfassen. A verlangt von M eine Verdoppelung der Miete für die Zeit bis zum 31.12.2014. Danach soll die Fassade renoviert werden, wobei die Werbung zeitweilig entfernt werden müsste. A und M kommen zu keiner Einigung.

Welche Ansprüche oder rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten aus diesem Vorgang haben A und gegebenenfalls E?

Lösung

Der Fall betrifft im wesentlichen Aspekte des Mietrechts, verbunden mit Sachenrecht (Nießbrauch) und begleitenden Themen. Im Zentrum steht der Grds. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) und seine RFolgen in verschiedenen Zusammenhängen (bei Nießbrauchsverzicht und Veräußerung des Gundstücks). Daneben auch z.B. Frage der rechtlichen Einordnung von Mietverträgen über Fassadenflächen für Werbezwecke und das KündigungsR bei Gewerbemiete. Ferner einige Aspekte des BereicherungsR (aber am Rande). Wichtig war genaue Strukturierung des SV (auch in der zeitlichen Abfolge) und Prüfung von Ansprüchen der verschiedenen Beteiligten, wobei nur nach Ansprüchen von A und E gefragt war.


1.    Teil: Ansprüche und Gestaltungsmöglichkeiten des A (mit Wirkung für K GmbH, s. § 35 GmbHG – Gesellschaft wird durch Gf vertreten)

A.    Ansprüche K GmbH (vertreten durch A) gg M

I.    Anspruch K GmbH gg M auf Mieterhöhung

Anspruch könnte sich aus dem Mietvertrag ergeben (ergänzende Vertragsauslegung) oder aus § 313 (Störung der Geschäftsgrundlage)

[Nicht §§ 558 oder 559, da nur Wohnraummiete betreffend]

1.    Bestand eines Mietvertrags zwischen K GmbH und M
a)    Vertragsschluss mit Inhalt §§ 535 ff erfolgte ursprünglich (im Jahr 1999) zwischen N (als Nießbraucher [1030 ff] verwaltungsbefugt gem. § 1030 I [NutzungsR, schließt Vermietung ein, s. §§ 100 iVm 99 III] und M.
b)    Bei Verzicht N auf Nießbrauch (§ 875) geht Mietvertrag auf E über, § 1056 I iVm §§ 566: gilt nach Wortlaut bei Nießbrauch an Grundstücken, entsprechend bei Gebäuden und Gebäudeteilen einschließlich Fassaden (s. Palandt § 535 Anm.2)
c)    Bei Veräußerung (Eigentumsübergang am Grundstück gem. §§ 873, 925) geht MietV auf Erwerber über, § 566 (unmittelbar bei Wohnraum) [deklaratorisch insoweit § 567b für den Weiterverkauf durch den Erwerber], durch § 578 I auf Miete von Grundstücken entsprechend anwendbar [wohl nicht § 578 II Räume, da dort 3-Dimensionalität notwendig, s. Pal vor § 535 Rdz.91 – 96].  Hier Eintritt der K GmbH in Mietvertrag E – M ab 1.9.2014.

2.    Anspruch auf Preisanpassung aus dem Vertrag oder § 313? Keine Preisanpassungsklausel im Vertrag, kein ausreichender Anhalt auf Vertragsauslegung im Sinne Preiserhöhung, keine Analogie zu §§ 557 ff, auch kein ausreichender Anhalt für § 313  Daher kein Anspruch auf Vertragsanpassung


II.    Anspruch K gg M auf („nochmalige“) Zahlung Restmiete für Zeit 1.9.-31.12.2014:

Anspruch grds. begründet aus § 535 II, aber könnte durch vertragsgemäße Erfüllung seitens M an N gem. § 362 zu Jahresbeginn 2014 erloschen sein. Problem, dass N zwar zu Jahresanfang noch Gläubiger war, aber diese Stellung seit Mai 2014 verloren hat. Zahlungen an andere Personen als Gläubiger haben nur ausnahmsweise Tilgungswirkung.

M (nach seinen Ansprüchen ist in der Aufgabenstellung nicht gefragt) könnte aus diesem Grund gegen N ein Rückzahlungsanspruch aus § 547 oder aus § 812 Leistungskondiktion zustehen.

Insoweit § 566 c zu beachten [nicht 566b: Zahlung ist keine „Verfügung“ über die Forderung]: Vor Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag erfolgte Mietzahlung an den bisherigen Vermieter ist zu Lasten des Erwerbers bis zum Ende des Monats wirksam, in dem der Mieter von dem Eintritt von K in den MietV Kenntnis erlangt. SV sagt nichts über Kenntnis, dürfte aber so auszulegen sein, dass Kenntnis M von Erwerb des Grundstücks durch K GmbH im August 2014 eingetreten ist. Dann ist die Zahlung des M an N bis einschließlich August 2014 zu Lasten der K GmbH wirksam. D.h. für Restbetrag keine Befreiung ggü K GmbH, und diese kann M (für den Zeitraum 1.9.-31.12.2014) nochmals in Anspruch nehmen.



III.    Kündigungsrecht K GmbH betr. MietV ggü. M

1.    In Betracht kommt ao KündigungsR us wichtigem Grund gem. § 543 (nicht Vorschriften des WohnraummietR), Zu unterscheiden sind nach Eintritt in den Vertrag neu einstehende Kündigungsgründe und Relevanz von Kündigungsgründen, die bereits vor dem Eintritt vorlagen.

S. MüKo § 566 Rdz.35: „Umstritten ist, ob der Erwerber in eine vom Veräußerer nicht zur Kündigung genutzte Kündigungslage einritt. zur Fussnote 137 Dem Erwerber steht in diesen Fällen ein Kündigungsrecht nur zu, wenn ihm die Vertragsfortsetzung unzumutbar ist, was bei persönlichem Bezug des Kündigungsgrundes (zB bei Beleidigung des Veräußerers durch den Mieter) im Zweifel zu verneinen ist. Anders aber, wenn der Mieter ein vertragswidriges Verhalten (zB unerlaubte Tierhaltung) fortsetzt. zur Fussnote 138 Die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist unter Heranziehung der gesamten Umstände des Mieterverhaltens zu würdigen. zur Fussnote 139 Hat der Mieter in der Vergangenheit die Miete beharrlich schleppend gezahlt und setzt er dieses Verhalten in den ersten Monaten nach Veräußerung fort, kann ein Kündigungsrecht gemäß § 573 Abs. 1 (dort Rn. 49) oder Abs. 2 (§ 573 Rn. 52 ff.) bestehen; das fortgesetzte vertragswidrige Verhalten bildet den Kündigungsgrund. zur Fussnote 140 Wird die Kündigung jedoch auf einen konkreten Zahlungsverzug gestützt, soll es für das Kündigungsrecht auf die Forderungszuständigkeit für den konkreten Anspruch ankommen. Auf bereits vor dem Eigentumsübergang fällig gewordene Ansprüche soll sich der Erwerber nicht berufen können, es sei denn, er erwirbt mit dem Eigentum (durch Abtretung) auch die Forderung gegen den sich weiterhin im Zahlungsverzug befindlichen Mieter.“

Als ao Kündigungsgründe kommen hier in Betracht:

a)    Unbefugte Untervermietung,  § 543 II Nr.2 2.Alt.: grds. Untervermietung ohne Zustimmung Vermieter unzulässig. Schriftl MietV von 1999 gestattete  Untervermietung.
= Erste Untervermietung erfolgte durch M an X im Jahr 2004. Zuvor war aber Kündigung 2002 erfolgt, bei faktischer Fortsetzung wird Vertrag mit bisherigem Inhalt verlängert (arg. § 545, Pal § 545 Rdz.10). D.h. Gestattung Untervermietung bestand weiter.
= Zweite Untervermietung an Y erfolgt nach Ablauf der Vertragslaufzeit des schriftlichen Vertrags im Jahr 2010: auch hier gilt § 545, d.h. Gestattung wirkte ebf. weiter.
    Keine unerlaubte Untervermietung durch M.

b)    Laufende Zahlungsunpünktlichkeit des M in der Vergangenheit (vgl. – nicht abschließend - § 543 II Nr.3): wohl nicht mehr relevant, soweit Unpünktlichkeit nicht weiterhin fortgesetzt wird (dafür kein Anhalt)

c)    Vorhaben der K zur grundlegenden Sanierung: in der Abwägung wohl Abwarten bis zum Termin der ordentlichen Kündigung (s. sogleich unten) zumutbar.

2.    Ordentliches KündigungsR gem. § 542 I (unbefristeter Vertrag gem. § 545, da Fortsetzung des Gebrauchts, nachdem ursprüngliche Befristung in 2010 abgelaufen). Kündigungsfrist ergibt sich aus § 580a I Nr.3 (Miete für 1 Jahr [voraus] zu entrichten: für Vermietung Fassade als Gebäude- und damit Grundstückteil gilt wohl Bestimmung über  „gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke“, Nr.3 2.HS. 1.Alt. (nicht Regeln des Abs.2 über „Geschäftsräume“). Vertretbar auch Anwendung von I Nr.3 HS.1
.
    Damit ord. Kündigung (GestaltungsR) möglich bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats, aber nur zum Ende eines Kalendervierteljahrs. K GmbH könnte hier frühestens zum 31.12.2014 kündigen und müsste die Kündigung spätestens am dritten Werktag im Oktober M zugehen lassen (§ 130).


IV.    Anspruch K GmbH gg M auf Herausgabe der Mietzahlungen von X und Y

Kein Anspruch ersichtlich, da M berechtigt untervermietet hat.

V.    Anspruch K GmbH gg M auf „Freigabe“ der Fassade. Gewünschte Freigabe ist wohl rechtlich als (Wieder-)Einräumung der unmittelbaren Sachherrschaft (Besitz) an K zu verstehen.

1.    § 546 I vertraglicher Rückgabeanspruch der Fassade (durch Einräumung unmittelb. Besitz iSv § 854), fällig im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.
2.    Konkurrierend damit § 985 (ab Ende Mietverhältnis entfällt BesitzR iSv § 986). Dagegen § 812 Leistungskondiktion durch Anspruch aus Vertrag (§ 546) wohl ausgeschlossen. § 861 wg „Besitzentziehung“: dürfte nicht eingreifen. urspr. hatte N dem M Besitz freiwillig eingeräumt; bloße Nichtrückgabe gegen den Willen ist keine “Entziehung“ des unmittelbaren Besitzes, da dieser bei Ende des Mietvertrags bereits nicht mehr bei N bzw. K lag.

VI.    Anspruch K GmbH gg M auf Beseitigung der Werbeanlagen und der Schäden an der Fassade
§ 546 umfasst auch Anspruch auf Beseitigung dieser Anlagen und Wiederherstellung des urspr. Zustands (wenn nichts anderes vereinbart ist), s. Pal § 546 Rdz.5 und 6. Konkurrierend wohl § 1004 (dagegen wohl nicht § 861 mit entsprechende Argumentation zu oben V.).


B.    Ansprüche K GmbH gg X

I.    Auf Mietzahlungen für untervermietete Werbeflächen: da M zur Untervermietung berechtigt war, kein Anspruch ersichtlich.

II.    Auf Beseitigung der Werbeanlagen und der dadurch verursachten Schäden an der Fassade

1.    § 546 II vertraglicher Anspruch auch gg Untermieter. Auf deren mögl. BesitzR ggü M kommt es nicht an.

2.    § 985 wie oben, auch gg. X. Kein BesitzR der X gg K aus § 986.

C.    Ansprüche K GmbH gg Y auf Beseitigung der Werbeanlagen und der dadurch verursachten Schäden an der Fassade: wie oben B.


D.    Anspruch K GmbH gg E auf Herausgabe der Fassadenmiete für den Zeitabschnitt 1.9.2014 – 31.12.2014

Nach KaufV E – K stehen K die Nutzungen aus dem Grundstück ab 1.9.2014 (für das Verhältnis zwischen E und K s. § 446 – Übergabe maßgeblich; weicht etwas vom nach § 566 maßgeblichen Zeitpunkt ab) zu.

1.    Wohl Auslegung des KaufV möglich, dass K von E die ihm für diesen Zeitraum zustehenden Nutzungen (Mieterträge) verlangen kann.

2.    Daneben Anspruch K gg E aus § 812 denkbar (Nichtleistungskondiktion). Aber E dürfte nichts erlangt haben (Zahlungen des E erfolgten an N durch Leistung aufgrund des als auch in Zukunft vorbestehend angenommen MietV).

Aber denkbar, dass K von E z.B. aufgrund seines Kaufvertrages des Abtretung eines Anspruchs des E gegen N auf Erstattung von Mietzahlungen für den Zeitraum 1.9.-31.12.2014 verlangen kann.


E.    Anspruch K GmbH gg N auf Herausgabe der Fassadenmiete für den Zeitabschnitt 1.9.2014 – 31.12.2014
Anspruch K gg N aus § 812 Nichtleistungskondiktion) denkbar,  aber wg Vorrang Leistungskondiktion (Leistung im Verhältnis M – E) - d..h Rückabwicklung erfolgt grds. in den Leistungsketten -  wohl ausgeschlossen.



2.    Teil: Ansprüche und Gestaltungsmöglichkeiten des E

A.    Kündigungsrecht des E betr MietV mit M gem. § 1056 II wg Nießbrauchsverzicht. Aber gem. Abs.2 S.2 Kündigungs zeitlich hinausgeschoben, wenn der Nießbrauch durch Verzicht endet (so hier). Daher derzeit kein KündigungsR des N nach dieser Vorschrift.

Außerdem fraglich, ob das KündigungsR über Weiterveräußerung hinauswirkt: dürfte zu bejahen sein, weil nach Lit. Abtretung des KündigungsR an den Erwerb des Grundstücks möglich ist (MüKo § 1056 Rdz.11).


B.    Anspruch E gg N auf Herausgabe der Mietzahlungen des M an N für den Zeitraum Juni – August 2014:
wohl entsprechend wie oben bei Ansprüchen K gg E für Zeitraum Sept.- Dez. 2014: Anspruch könnte sich aus dem Grundverhältnis über den Nießbrauchsverzicht ergeben.

Im übrigen wohl Anspruch E gg M auf Mietzahlung in Grenzen § 566 c (M ist bis zur Kenntnis von Nießbrauchverzicht/Eintritt E in MietV) vor erneuter Inanspruchnahme durch E geschützt. Soweit M ggü E erneut leisten muss, hat er Rückgriff gegen N nach § 547 oder § 812 Leistungskondiktion.